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COMPRADORES DO IMÓVEL RESPONDEM PELAS COTAS CONDOMINIAIS A PARTIR DO REGISTRO DA AQUISIÇÃO NA MATRÍCULA.

​Segundo entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os compradores são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula do imóvel, ainda que não tenham recebido as chaves.

A decisão considerou a natureza propter rem da obrigação para afastar a necessidade de demonstração da relação jurídico-material entre o promissário comprador e o condomínio.

O colegiado seguiu por unanimidade o voto do relator, ministro João Otávio de Noronha, ao reconhecer a responsabilidade dos executados, promissários compradores do imóvel em questão, pelos respectivos débitos condominiais.

Dessa forma, foi permitido ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio da execução de título extrajudicial, ficando afastadas as teses antes acolhidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) nos embargos à execução.

A ação teve origem na cobrança de despesas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos compradores, onde esses alegaram que, embora constem como proprietários na matrícula, não receberam as chaves do imóvel, jamais foram imitidos na posse e apenas visitaram o condomínio uma única vez, razão pela qual não poderiam ser responsabilizados por despesas condominiais.

Afirmaram ainda que, mesmo havendo "habite-se" e registro, sem a entrega das chaves, o promissário comprador não poderia ser compelido ao pagamento de condomínio.

Em sua argumentação, o condomínio sustentou que os promissários compradores são os legítimos proprietários, de acordo com a matrícula do imóvel, sendo que a dívida condominial pode ser exigida do proprietário registral ou de quem exerça domínio ou posse, dada sua natureza em função do bem, inclusive com possibilidade de sucessão do polo passivo na execução.

O TJSP negou provimento à apelação do condomínio e manteve a sentença que extinguiu a execução por ilegitimidade passiva dos compradores.

No STJ, o ministro Noronha recordou o julgamento do REsp 1.910.280, quando a Segunda Seção concluiu que, pela natureza das cotas condominiais, devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.

Concluindo, o ministro ainda ressaltou que a falta de entrega das chaves não afasta essa responsabilidade, mas pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, o que não afeta o condomínio.