Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária – Lei 9.514/1997
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento realizado pela Terceira Turma, afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), e negou pedido de redução de taxa de ocupação de imóvel com alienação fiduciária, de acordo com a Lei 9.245/1997.
Para o Tribunal Superior, tendo em vista a natureza especial do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, e sendo essa modalidade devidamente registrada no fólio real, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverão ser observadas as disposições previstas na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
A orientação jurisprudencial do STJ já se encaminhava para a interpretação da prevalência da especialidade da Lei nº 9.514/1997, em contraposição às diretrizes do Código de Defesa do Consumidor, mas ainda se verificavam decisões divergentes nos tribunais estaduais, situação que justificaria a afetação da questão.
Tal posicionamento, assim, reforça o entendimento do Tribunal, tal como agora constante do julgamento dos REsp 1.891.498 e REsp 1.894.504 pela Segunda Seção, em 26/10/2022, em sede de Recursos Repetitivos - Tema 1.095.
Na ocasião do julgamento o enunciado aprovado foi:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
Contudo, como bem observado pelo Julgador, para a validade desta modalidade de contratação, se faz necessário que todas as formalidades sejam devidamente respeitadas. O contrato de compra e venda com alienação fiduciária precisa estar devidamente registrado junto ao registro imobiliário, e o devedor, constituído em mora de forma válida.
Quanto à taxa de ocupação, o C. STJ também se manifestou reforçando o entendimento que já havia sendo reconhecido no Tribunal, quanto à impossibilidade de sua redução, tendo em vista previsão legal expressa do Artigo 37- A da Lei 9.514/1997, não sendo admitida sua redução pelo Judiciário, de forma discricionária.
O julgado apresenta entendimento que remonta aos princípios básicos de direito (princípio da especialidade), trazendo a orientação baseada no entendimento de que, “(...) a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta”.
A decisão consolida o entendimento jurisprudencial quanto à matéria, e traz posição favorável ao setor imobiliário, com segurança jurídica nesta modalidade de contratação, e evitando a perda, ainda que parcial, dos valores recebidos, em caso de sua extinção por inadimplemento exclusivo do comprador.