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​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido de que, diante da ausência de registro público da promessa de compra e venda de um imóvel comercial, deveria ser mantida a penhora determinada em cumprimento de sentença movido por uma imobiliária, a qual seria terceira de boa-fé que recebeu a propriedade como garantia real.

E, segundo o processo em questão, a compradora do imóvel opôs embargos contra a imobiliária alegando que, juntamente com o ex-cônjuge, adquiriu o imóvel comercial, no ano de 2007.

A transação teria sido formalizada por contrato particular de promessa de compra e venda.

Contudo, em 2018, ao consultar o registro de imóveis, ela verificou que havia uma hipoteca na propriedade em favor da imobiliária, realizada em 2009, pois havia sido dada em garantia pela antiga proprietária.

O Juízo de 1º grau acolheu os embargos da compradora, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) considerou que a hipoteca posterior deveria prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda não registrado.

O Relator do recurso na Quarta Turma, Ministro Antonio Carlos Ferreira afirmou em seu voto que não se aplica ao caso, a Súmula 308 do STJ, pois o enunciado se refere aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

Ainda, segundo o Ministro, a ausência de registro é o ponto central da controvérsia, uma vez que, para o STJ, a propriedade do imóvel só se transfere com esse procedimento e, “antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel".

Concluindo, o Relator ressaltou que, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do contrato público ou particular no tabelionato de imóveis e, a boa-fé da imobiliária, é fato incontroverso, pois ela não tinha como saber que o imóvel não pertencia mais à devedora.