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Em recente decisão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se posicionou no sentido de que não subsiste responsabilidade dos fiadores por aluguéis quando, para encerrar o contrato, o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria realizada no imóvel.

No caso de origem, dois fiadores apresentaram embargos à execução de valores relativos ao contrato de locação comercial firmado por uma igreja, a qual seria a primeira executada.

Os embargantes argumentaram que não seriam responsáveis pelo pagamento dos aluguéis referentes ao período entre a desocupação e a efetiva entrega das chaves, já que o locador condicionou o recebimento destas à assinatura do laudo de vistoria, o qual apontava avarias no imóvel.

A devolução das chaves ocorreu posteriormente, por meio de ação de consignação proposta exclusivamente pela locatária contra o locador.

O juízo acolheu os embargos, reconhecendo a inexistência de débito e extinguindo o processo com resolução de mérito, pois, segundo ele, a entrega das chaves não poderia ter sido condicionada à assinatura de um único documento, que tratava da devolução e da concordância com a vistoria.

Contudo, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reformou a sentença, por entender que não houve recusa do locador em receber as chaves, de modo que os fiadores continuariam obrigados a garantir os aluguéis.

No STJ, os fiadores sustentaram que o imóvel teria sido desocupado e que a locatária quis entregar as chaves, mas o locador se recusou injustificadamente a recebê-las, exigindo antes a assinatura de um documento que importaria em assumir responsabilidade e dívida.

Em decorrência disso, afirmaram que deveriam ser desonerados em relação aos aluguéis vencidos após a desocupação.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que um contrato de locação por tempo indeterminado – como o do caso em julgamento – pode ser encerrado pelo locatário quando quiser, exigindo-se apenas o aviso prévio, segundo disposto no artigo 6º da Lei 8.245/1991.

Ainda, a ministra ponderou que o encerramento da locação é direito potestativo do locatário, ou seja, o término do contrato depende apenas de ato unilateral de quem alugou o imóvel.

Por tal motivo, a extinção do contrato não pode ser impedida pelo locador em razão de supostos prejuízos ou danos causados ao imóvel.

Por fim, a ministra esclareceu que, conforme a jurisprudência do STJ, o ressarcimento de eventuais avarias ocorridas enquanto o imóvel esteve alugado, deve ser discutido em ação própria, não sendo justificativa razoável para impedir a rescisão contratual, até porque, verificou-se que o imóvel foi desocupado e o locador foi notificado dentro do prazo legal.