As Derrubadas dos Vetos Referentes ao Patrimônio de Afetação
O Congresso Nacional, no dia 22 de dezembro de 2022, derrubou dois vetos da Medida Provisória 1.085, transformada na lei 14.382/2022, relacionados ao patrimônio de afetação no regime da incorporação imobiliária.
Em linhas gerais, o patrimônio de afetação é um instituto por meio do qual há uma separação patrimonial entre o bem utilizado para fins de incorporação imobiliária e aquele de propriedade do incorporador. Além disso, o patrimônio de afetação é amplamente ligado à incorporação imobiliária, e foi inicialmente previsto na Lei das Incorporações Imobiliárias (lei 4.591/1964), a partir da lei 10.931/2004, que acrescentou à primeira o Capítulo I-A (arts. 31-A a 31-F).
Com a inserção dos dispositivos acima na lei 4.591/1964, tornou-se possível a instituição do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, a fim de preservar os imóveis em construção, evitando que eles respondam por dívidas do incorporador que não estejam relacionadas à própria incorporação à qual o bem pertence. Desta forma, a instituição do patrimônio de afetação tornou-se muito interessante, tanto ao empreendedor, quanto ao consumidor.
Estas previsões ampliaram a utilização do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias e, por este motivo, é importante analisar as derrubadas dos vetos da lei 4.591/1964:
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I - Averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento [...]
§ 1º Na hipótese prevista no inciso I do caput deste artigo, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará a extinçãoautomática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica. [...] - VETO DERRUBADO (...)
§ 3º A extinção no patrimônio de afetação nas hipóteses do inciso I do caput e do § 1º deste artigo não implica a extinção do regime de tributação instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 - VETO DERRUBADO
Sobre a derrubada do veto do §1º, é importante destacar desde logo que, a extinção do patrimônio de afetação de forma alguma desonera o incorporador da sua obrigação de entregar a obra pronta. Conforme exposto, o objetivo do patrimônio de afetação é preservar o comprador da perda do empreendimento, por dívidas do incorporador não relacionadas ao próprio empreendimento e, ainda, manter uma garantia de capital ao incorporador, no caso de desistência do negócio, pelo comprador.
Em nenhum momento a ausência do patrimônio de afetação exime as partes de suas obrigações. Tanto é verdade que, é plenamente possível a instituição de uma incorporação
imobiliária sem patrimônio de afetação.
A intenção do §1º é evitar a necessidade da dupla averbação: a da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição, e a de extinção do patrimônio de
afetação, bastando a primeira para que se presuma extinta a afetação na matrícula do Imóvel.
Com relação a derrubada do veto do §3º, não houve nenhum desvio do processo legislativo, por se tratar de um tema de tributação. Muito embora a lei tenha indicado a
permanência do regime de tributação diferenciado, de que trata o art. 1º da lei 10.931/2004, mesmo no caso da extinção do patrimônio de afetação pelo art. 31-E, I, trata-se de mera
regulamentação em conformidade com a legislação tributária já existente.
Não houve a criação de qualquer regime tributário diferenciado, mas simplesmente a afirmação da vigência do regime de tributação especial das incorporações imobiliárias. A
inclusão do §3º apenas sana a questão sobre o tempo de vigência desta aplicação, quando presentes as hipóteses de extinção do patrimônio de afetação.